YouTubeへいただいたご質問について

オチアイです。
マドリヤYouTubeチャンネルの動画コメントへ投稿いただいたご質問についてお答えいたします。

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はじめまして。
QandAの動画とても参考になります。
現在、HMよりも設計事務所を現在考えており、質問させていただきたいことがあります。すみませんが長文です。
現在の私の状況ですが、まだ家づくりを検討し始めたばかりで住宅会社も決まっておりません。色々勉強していくうちに、規格内で仕様を決めていくHMよりも、ゼロからゆっくりと設計を話し合って決める設計事務所のほうが自分にはあっているのではと思い始めました。
一般的に、土地から購入する場合で、かつ、土地も住宅ローンを組みたいときは、つなぎ融資でも分割融資でも、土地を契約してから決済するまでの約2ヶ月くらいの短い期間で家の設計などを決めないといけないと聞きました。つまりつなぎ融資や分割融資などでは土地を先行して購入したい場合、どうしても建築プランや建築費用も算出しねばならず、ゆっくり家の打ち合わせができないと聞きました。特につなぎ融資は金利が高いので、土地購入から新築まで時間がかかればかかるほど不利になります。
これでは、設計事務所ではゆっくりと打ち合わせを重ねて家を考えていきたいという私の希望と合致しません。
私の希望は、①土地と住宅両方に住宅ローンを組みたい、②土地ローンにも住宅ローンを適用したい、③土地購入してから半年以上かけてゆっくりと建築士と家の打ち合わせをやっていきたい、の３つです。この３つの条件を満たしつつ、かつ住宅ローンの総支払金利が安くなる方法はなんでしょうか？アドバイスいただければ幸いです。

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ご質問ありがとうございます。

そうなんですよね。「土地購入を決定したら急に忙しくなった」と漏らされる方は多いです。

ローンを組んで土地を購入（売買契約締結）すると「この日までにローン審査を通すこと。通せなければ契約は白紙とする」というような約束（ローン特約）をさせられます。
それが一か月後の場合もあれば２か月後ということもあります。

一方で、金融機関にローン審査を申し込む段階では施工費も含めたすべての金額が完全に確定していることは稀です。
ご心配の通りで、打合せは完了していないし、設計も最終確定していないからです。

ではどのように進めているかとというと、おおまかな金額の割り振りを決めておいて予算枠を決めてからお打ち合わせを進め、ローン審査に必要な間取り図や見積書をご用意します。

この段階で分かっていること、例えば大まかなプラン構成と坪数、断熱や構造などの性能の目安、使いたい照明器具や内装仕上げ部材、施主支給や施主施工を取り入れたい箇所などについては、各工務店さんや設計事務所さんは過去の事例などからどの程度のコストがかかるかが把握できていますので「おおよそこれぐらいの金額を予定しておけば大丈夫」と想定することができます。
造作についても過去の事例をお見せしながら、これであればこれぐらいの金額です、と提示できます。

この「これぐらい」の精度を高めるにはやはり何回かのお打ち合わせと時間が必要です。
土地が決まってからご相談に来られた場合でも頑張ってなるべく精度を高める取り組みをしてご納得いただいてから正式なご依頼をいただいています。

また、建物金額（コスト）はこう整理することができます。

①大きさ・規模で決まること
②好み・こだわりで決まること
③土地条件で決まること

①、②は土地が確定していなくても相談ができ、金額の把握が可能です。
なので、これらを相談・検討しておいたうえで、いざ土地が出てきたときには③の検討だけで済むようにしておくと精度を高められます。

土地が決まった瞬間からローン特約期日までに①、②、③を完全に確定させるのは不可能に近いので、①、②だけでも事前に納得がいくまで相談や家族会議をしておくのがおすすめです。
そのためには「土地が決まっていなくても相談できる設計事務所」を探すといいです。（うちです）

ローン申し込みのときの見積書とまったく同じ見積書で建物への融資が実行されるという事例は私たちの場合ほとんどありません。
多くの場合、設計を進めていく中で当初より予算オーバーし、優先順位を見ながら取捨選択していくということをされています。
また、工事を進めながらも「ここに棚を追加したい」とか「これに変えたい」というお話がでますし、対応していきます。

ローンについてですが、「土地だけが購入できる住宅ローンはあるか」についてはおそらく無いと思います。つなぎ融資はありますがご心配の通りで金利は高いです。

まとめますと、
１，イメージに近いような土地で要望を伝えてプランと見積もりを作ってもらい、自分たちが建てたい家がどれぐらぐらいの予算（①、②）でできるか把握する。
２，それを実現できる依頼先をしぼっておく。
３，いざ購入したい土地が出てきたら、③土地条件できまるコストを見積もってもらい、予算に収まることを確認して土地購入に踏み切る。
４，予定通りの金額でローンを通し、詳細の打合せを行う。
５，予算オーバー分は取捨選択して収めるか、ヘソクリで調整する。
６．建物完成

という流れになります。

お答えになっているか大変不安ですが、以上で回答とさせていただきます。

オチアイでした。